前些时间听到有做资管系统的供应商和客户说自己的短板是在财务。当时没细想，后来越想越觉得有点扯淡——不懂财务，谈何资产管理呢？刚好这周要上金融的课程，就回顾一下资产管理中的一些财务知识应用吧。
资产管理为什么要懂财务
做资产管理，并不是整天念叨着NOI、CapRate、估值这些指标，或是做几张漂亮的报表；而是要深入去理解这个不动产经营的财务管理体系，才能制定出符合业主预期的财务目标，并在运营过程中采取相应的措施加以保障。
这里首先还是回到业主目标，这是一切资产管理行动的出发点。如果业主追求的是高估值、高收益，那么财务上就会以尽可能放大经营利润或净运营收入（NOI）为出发点；如果业主要的是稳健、低风险，那么财务上对于现金流量的管控就会更加严格，包括关注静态视角的税前现金流（BTCF）和税后现金流（ATCF），以及动态视角的内部收益率（IRR）和净现值（NPV）。
财务会计上的三大报表：利润表、现金流量表和资产负债表，某种程度上都是衡量业主目标达成情况的重要标尺。而前期通过对业主目标的理解，也可以从财务角度提出不同的管理重点、融资策略等。当然，这里边还需要考虑对企业所使用的会计准则的理解，如：使用权责发生制还是收付实现制、项目所在国家或地区的财税制度上有什么要求等等。所以说，不懂财务，可能连整天念叨的NOI都算不准，更不要说现金流量的那些指标了。
解读资产负债表
做运营出身的人大多关注的是利润表，所以给他们讲NOI都很容易接受和理解，久而久之资产管理经常被认为是围绕NOI开展工作。然而，在我看来这种理解是片面的。甚至从某种意义上讲，资产负债表在资管体系中的作用要比NOI更重要。
图1：资产负债表恒等式
图2：凯德不同项目阶段的收益率考虑
无债收益率与现金收益率
前面讲到，通过NOI进行收益法估值测算体现的只是资产的价值提升，资产升值业主未必赚钱；而资产负债表的重要意义在于衡量资产所有者的权益是否实现，也就是业主赚钱了没有。那么要衡量业主赚不赚钱这个问题，就涉及到两个无债收益率和现金收益率两个重要的指标的应用。
无债收益率（R）= 净营业收入（NOI）/ 资产价值（V），细心的人可能会发现这个公式和经营利润收益率（NOI Yield）的公式是一样的。也就是说：如果业主方一分钱都没借，经营利润收益率就是他的收益率，所以叫“无债收益率”。然而现实中绝大部分商用物业不太可能仅靠自有资金来投资，因此就需要引入现金收益率的计算业主的投资回报。
现金收益率 = 税前现金流量（BTCF）/ 原始净资产（V），这里涉及了另外两个概念，原始净资产和税前现金流量。原始净资产简单来说也就是自有资金，或者准确讲是投资时的资产负债表里的所有者权益；而税前现金流量（BTCF）则是还款还息后、缴纳所得税前的净现金流，不考虑会计准则影响时，BTCF=净运营收入（NOI）-年还款额（ADS）。所以，现金收益率代表了在融资贷款的情况下业主投入资金产生的收益。
当然，无债收益率和现金收益率都是静态的收益指标，用于衡量某一时间点的业主收益是否符合预期。因为BTCF并不考虑考虑现金流折现等影响，因而从长期投资回报测算的角度还需要借助内部收益率（IRR）进行测算。
杠杆作用对资产管理的影响
对于炒股的朋友来说，杠杆并不陌生；在房地产开发领域，杠杆也经常被使用。在投资领域，杠杆作用是指利用债务（银行借款和公司债）筹措资金，以增加股本的预期收益。简单来说就是以小博大，通过债务追加用于投资的资金以博取更多的收益。对商业地产而言，通过杠杆，业主投资高价值的物业时可以减少对自有资金的占用，从而有机会投资更多的资产以获取更高的回报。
因此，作为资产管理人，需要明白杠杆对业主收益的影响。简单来说，当现金收益率>无债收益率>贷款常数K%时，投资处于正杠杆作用，贷款金额会给业主带来更大的收益；而现金收益率<无债收益率<贷款常数K%时，投资处于负杠杆作用，业主需要用自己的收益去填补贷款金额的利息差——俗称给银行打工。
那么，到底该不该筹措资金来进行投资，通过这个杠杆作用的分析就一目了然了。正杠杆作用时，业主的借贷可以获得比利息更高的收益率，因此应该当增加外部资金的使用，俗称加杠杆；负杠杆作用时，业主的借贷利息需要用自己的收益去填补，故融资需要慎重。
此外，资产管理人还需要结合业主目标对加减杠杆带来的风险进行评判。通常可以用杠杆率或杠杆倍数来衡量：杠杆率=权益资本/总资产；杠杆倍数=总资产/权益资本。杠杆率越低，杠杆倍数越高，对业主的还款能力要求越高，出现负杠杆时风险也就越大。就像炒股一样，杠杆玩大了，一不小心就把自己玩死了。
在存量时代逐渐到来的今天，企业要建立资产管理体系来提升市场竞争力，是容不得半点投机取巧的。无论是企业的资产管理人，还是服务资产管理的科技企业，单靠照搬一些投资测算表格或夸夸其谈几个概念的方式终究走不长远。只有充分掌握和应用财务知识，才能真正将资产管理的方法进行落地。百思空间将以自身丰富的财务知识和资产管理经验，通过百思资管平台为企业建设资产管理体系提供助力。
