之前我们讨论过了一些支出类的指标，不过许多人可能更愿意做的是开源而不是节流。那么，今天就来谈谈收入分析吧。关于收入类的指标有很多，我们先从租金分析方面的一些指标说起。
租赁业务是由空间与时间共同产生价值。由于不同物业的空间与合约承租时间有所不同，那么就需要有一个可以比较的标尺来衡量。这个就是单位贡献类指标的意义了。最重要的一项单位贡献指标自然是有效租金（Effective Rent），或者更准确地说叫有效租金单价。有效租金一般遵循所在市场最常用的租金计量单位，如：南方使用元/月/平方米，华东使用元/日/平方米，北美使用元/年/平方英尺等等。通常在市场口径上不考虑折现因素，因此，有效租金 = 合约实际总租金 / （合约租期 x 租赁面积）。从这一公式，我们可以发现有效租金是平摊掉了免租期和租金递增后的租金单价，反映了某一合约的平均租金贡献水平。当然，更准确的做法还应当把装补及其他优惠赠送额度从分子中减去再来计算——因为租金减去优惠之后的金额才是业主实际能收取的收入，以此来衡量单位贡献才是准确的。只不过目前市场上许多企业并没有把这部分扣除。与有效租金相对的就是表面租金了，或者说叫合同租金单价。表面租金这个叫法在一些写字楼中使用比较多，它指的就是没有考虑免租和递增前的租金。一般从合约分析上看的是第一年的租金单价，代表了合约首年的价格水平。当然，也有企业采用按不同年份进行分析的做法，这主要还是要看应用的目的了。
因为免租等因素的存在，表面租金并不能反映真实的租金单位贡献，那它的意义在哪呢？在我看来主要有两方面的原因：一是在对比市场进行定价时往往会考虑表面租金——虽然我们经常说与市场比较时使用有效租金更加科学，但有时候获取不到市场上竞品的有效租金，那就需要采用表面租金来比较定价；二是在分析合约时有些企业会把租金和免租等优惠分别进行对比，这主要是基于公司价格体系制定的考虑——如果公司是按表面租金来规定了底价，那么分析合约价格偏离时就需要拿表面租金。
图1: 有效租金 vs. 表面租金
除了有效租金和表面租金外，过去我还遇到有企业会用到一个租金平效的指标，租金平效 = 项目总租金 / 项目总可租面积。这种口径主要是把空置及欠租损失的因素也考虑进去，来衡量整个物业的单位贡献了。
单位贡献指标建立了不同物业间比较的标尺，但从评估物业整体的价值上却还是需要结合空间和时间的维度的。这就需要应用到收入类的指标了，总收入类指标揭示了一定的时间里物业的总体贡献额度。对于租赁收入分析而言，首先要看的是实际净租金收入（NRI，有的地方也叫NRR）。收入有很多种，为什么要单独来看实际净租金收入呢？其实道理很简单，租金是由空间本身所产生的，而其他收入往往有附带其它因素。
简单来说，空间获取的成本是靠租金来产生回报的，需要把其他附加的溢价部分分开。因为从物业产权关系出发，租金收入部分是归属业主的，而其他收入可以归属到商管公司或物业公司。或者我们看看二房东的例子就更直接了，实际净租金收入与租入租金的差额就是空间本身产生的毛利。当然，有些企业出于利润分配考虑刻意把租金挪到其他费用就另当别论了。
而这些收入加在一起，就是企业的实际总收入（EGI）。即：实际总收入 = 净租金收入 + 物业管理费 + 其他收入。它反映了公司经营行为所产生的总体收入额度，是一定期间内资产经营收益的综合体现。当然，其中涉及物业费用部分是否归属进来的问题，不同企业在处理上有所差异。
净租金收入和实际总收入虽然体现的是总额上的问题，但在实际应用中通常还会进一步细分。比如：将收入与资产类别的维度结合，分析不同类型物业的收入贡献，如商铺租金、写字楼租金、仓库租金等。再比如：将收入与租户的维度结合，分析不同行业租户的租金贡献，分析贡献租金的十大租户等等。
图2: 百思资管的收入构成分析
此外，在北美的资管体系下，还会用到另一个指标：潜在总收入（GPI）。潜在总收入 = 市场租金 x 总可租赁面积，它用于衡量租金收入的天花板。净租金收入与潜在总收入的差异，就是自身物业可预期的租金提升空间。其中的市场租金一般是通过对标竞品项目的有效租金单价来获得，但国内目前很少有企业应用该指标。
由于会计口径的影响，上面说到的收入类指标许多企业一般是从权责发生制的角度去衡量，进行了价税分离和分摊。但站在运营管理的角度，很多时候不该受会计口径的束缚，因此就有了所谓的经营口径或者叫收缴口径。从收缴的维度上看，就有了应收和实收的差异。应收租金顾名思义就是按照合同约定的在该期间应当收到的租金，是从含税的角度考虑的；而实收租金则是实际收到的租金，也是基于含税视角的。因为应收与实收的差异，就产生了另外两项重要的指标：一是收缴率，收缴率 = 实收租金 / 应收租金；二是租金欠费；租金欠费 = 应收租金 - 实收租金。需要注意的是由于应收租金和实收租金都是滚动变化的数值，所以收缴率和租金欠费在不同时点也有所不同。为此，从考核角度就会有另外一个期间值的口径。比如：多数企业在考核收缴率时使用的是月末实收，即：收缴率 = 归属当月的累计实收租金 / 当月应收租金；同样的，租金欠费从考核上也会选取月末时点的欠费金额。
图3: 应收实收分析示例
此外，由于租金条款存在着破月、按季、按年等跨月的收缴方式，有些企业会把合同应收按所跨期间进行拆分处理。即：采用权责口径的应收来作为经营口径的数据基准。这就有点类似会计上权责发生制的处理，只不过不进行去税及免租和递增的分摊罢了。
讲完了经营管理上对租金考虑的一些指标，那么最终还是要回到公司如何进行绩效评价的问题。那么，哪些租金指标被应用于绩效体系里呢？今天大部分企业都会每年制定租金预算，于是预算达成率自然就成为了公司衡量租金绩效的重要指标。租金预算达成率 = 实际净租金收入 / 预算租金收入，收入预算达成率 = 实际总收入 / 预算总收入。同样的，由于会计口径的存在，预算达成率也存在着权责口径和收缴口径的差异。一般对项目经营团队的绩效评价上，还是多使用收缴口径；而对于公司整体的收入目标完成分析，则应采用权责口径。
图4: 两种口径的预算分析
对于租金绩效的衡量，其实还有一个不太被重视的指标：租金回报率。租金回报率 = 实际净租金收入 / 总投资成本，这有点类似于经营利润收益率（NOI Yield）的算法，只不过分子中没有扣掉营业费用。这个指标使用的意义主要有两方面：一是在于对费用不可知的情况下，可以分析项目大体的回报，常用于投资时的对比市场同类项目；二是抛开了费用的因素考虑租金回报是否达到基本的预期，避免租金问题被费用的增减所掩盖。
当然，经常还会用到的一对指标就是同比/环比增长率。同比增长率 = （本期收入 - 去年同期收入）/ 去年同期收入，环比增长率 = （本期收入 – 上期收入） / 上期收入。这组指标主要从趋势角度反映了净租金收入或实际总收入的变化。经营企业总是需要业绩不断地增长，因此这两个增长率在许多企业里会作为支撑年度增长目标完成的细化指标。
在租赁运营管理当中，绝大多数企业最关心的一个问题就是如何创收。因此，租金的分析是最常用的一项内容。当然，租金分析在整个资产管理体系里只是冰山一角，埋藏在下面的还是有资产分析、租户分析、运营分析、财务指标、会员分析等许多的内容。在整个管理链条中，值得去挖掘的数据还有不少。
有些企业曾经和我吐槽说报表体系没有很好的使用。其实这也许并不完全是报表本身的问题，而是管理上没有建立起应用数据的习惯。在我看来，更为重要的是如何去理解业务开展的目标并基于此来对数据加以应用。只有深入到业务中去用数据辅助管理，用数据指导决策，才能让数据产生价值，为企业提升资产价值的目标服务。
