最近一些天资管界最受关注和热议的话题无过于证监会和发改委联合发布了基础设施公募REITs的试点通知和指引。虽然,这一次REITs的试点还不包含商业地产;虽然,这次的REITs仍搭载着证券,是一个介于股和债之间的产品;虽然,税务及风控等很多问题还没有解决。但不得不说国人盼望了十多年的这个孩子好不容易生了下来,有先天不足的地方可以再慢慢调养了。然而,政策端是看到了可能性,但翘首以盼的我们自己是不是已经做好了准备呢?
从REITs投资特点说起
图1: 资产证券化与REITs的不同体现形式
因为这些方面的特点,所以国际市场上REITs一直以来都备受青睐,在各个交易市场上具有良好的表现。
谈谈资产管理与REITs的关系
出于规避人员风险的考虑,REITs往往自身是不养团队的。前面提到,作为金融端的产品,REITs的优势之一是能提供相对稳定的收益。而人员涨薪、异动等方面的问题很可能带来不确定的成本,这某种程度上也会被认为是一种影响稳定收益的风险。因此,他们更愿意以固定标准的资产管理费的形式将这部分风险转嫁给第三方去处理。这个第三方,也就是我们所看到的各种资产管理公司了。
图2: 境外REITs与C-REITs的结构
投资REITs的收益一方面来自于持有获得的分红收益,另一方面则是买卖的价差。这里的买卖价差是金融市场作用的结果,其与REITs背后的资产价值体现也有一定的关系;而分红收益则是来自于资产管理所产生的现金流。从全球REITs的长期综合收益分析来看,来自于经营收益分红的部分一般占到了45%左右。而经营收益的表现,进一步也影响了资产价值和基金的交易价格。因此,可以说资产管理是REITs收益实现的基础。
从金融指标看REITs对资管的要求
图3:金融指标与资管指标的关系
除此以外,作为一个公募市场的基金产品,投资者会非常关注REITs的流动性。曾经有基金经理讲过,衡量基金风险一看流动性,二看规模。流动性的重要程度不言而喻。而衡量流动性的指标,可以看绝对成交金额和平均买卖价差。绝对成交金额从成交量的角度反映了流动性,而平均买卖价差则反应了成交速度和成交的稳定性。那么,怎样的才能够有好的流行性呢?自然是能被投资者看好、抢着要的产品了。而对于REITs而言,投资者能够简单直接看到其投资的楼宇的情况,看到它是高出租率还是大面积空置、是客似云来还是冷冷清清、是租金高涨还是价格低迷等等。简单来说,资产管理者的运营成效,都会对其流动性造成一定的影响。百思空间平台通过输出经营关键指标、建立风控机制等手段,帮助企业全方位管理运营绩效,进而保障资产进入REITs之后能有良好的流动性表现。
今天,资产管理的观念已经逐渐深入人心。而随着公募REITs的试点和逐渐推行,市场对资产管理的要求也会越来越高。虽然,资产管理并不一定是为了REITs,但REITs终究建立了不动产与广大投资者之间的金融纽带。透过对REITs逻辑的理解,我们能够更加完整地认识资产管理的目标与要求,进而更好地建立起与长远发展相匹配的管理体系,从而更好地服务业主目标,实现价值收益。